понедельник, 25 мая 2015 г.

Сколько стоит ваша квартира

Главный вопрос, который волнует любого продавца, звучит так: "За сколько я смогу продать свою квартиру?" Из всех методов оценки в отношении жилья действенным является только один - сравнительный (или рыночный). Для адекватной оценки самое главное - определить диапазон характеристик, по которым нужно сравнивать вашу квартиру с другими.

В упрощенном виде алгоритм оценки выглядит так. Определяем ключевые параметры: этажность, тип дома (панель, кирпич и т.п.), удаленность от метро. Выставляем диапазон общей площади и площади кухни. Указываем расположение. Обязательно смотрим, сколько стоят квартиры в этом же доме или в таких же домах на ближайших улицах. Затем расширяем географию поиска. Полученные данные сортируем по цене квадратного метра (поскольку площадь может отличаться, а это влияет на цену).

Дальше надо понять, с какими предложениями из полученного ценового спектра можно сравнить данную квартиру. Для этого нужно, как минимум, знать юридические нюансы. Также имеет значение состояние квартиры, вид из окна, состояние подъезда.

После этого остается сузить диапазон, оставив только релевантные предложения, и внимательно рассмотреть самые дешевые квартиры. Причем не просто рассмотреть, а сделать обзвон. Дело в том, что самые дешевые предложения зачастую являются фиктивными: они служат для генерирования клиентского трафика (одна из не очень чистых риэлторских технологий). Эти фантомы надо отбросить. В итоге мы узнаем минимальную рыночную цену на подобные квартиры. Примерно по такой цене и можно продать квартиру в течение 1-2 месяцев.

Разумеется, ваша квартира может иметь какие-то преимущества в сравнении с самыми дешевыми предложениями, но не будем забывать, что в рекламе мы видим не цены продажи, а цены предложения. Торг обычно составляет 100-300 тыс. руб., а по дорогим объектам - 300-500 тыс. руб. и выше, а у некоторых квартир настолько завышенные цены, что они стоят месяцами в рекламе и никуда не двигаются.

Конечно, любому продавцу хочется, чтобы его квартира продалась по цене, по которой выставлены самые дорогие квартиры. Но поставьте себя на место покупателя. Если вы видите десяток очень похожих квартир по разным ценам, какую вы выберите? Думаю, ответ очевиден: самую дешевую.

К сведению

Совершенно незаменимым инструментом для этого является профессиональная база данных WinNER. Главное ее отличие от любых досок объявлений (ЦИАН, Авито и др.) - в возможности построения выборки по любым параметрам и сортировки полученных данных. Важно и то, что в WinNER стекается информация из всех основных рекламных источников.

Информация к размышлению

  • Люди покупают не ремонт, а квадратные метры. Если вы собираетесь продавать квартиру, не вкладывайте в нее никаких денег, это не окупится.
  • Если вы пытаетесь оценить свою квартиру, помните, что в рекламе мы видим лишь цены предложения, а верхняя часть ценового спектра - не более, чем благие пожелания собственников.
  • Существует ряд "физических"факторов, негативно влияющих на цену. Очень плохо продаются квартиры с окнами на шумную магистраль (иногда нужен дисконт до 30%). 1-е этажи стоят на 5-10% дешевле, чем все остальные. Плохо продаются верхние этажи в домах без лифта.
  • Юридические нюансы также влияют на цену и сроки экспозиции. В Москве совершенно невозможно продать квартиру по доверенности (если собственника не будет на сделке). До 5% снижают цену квартиры такие ситуации, как необходимость прохождения опеки (если есть дети в числе собственников), невозможность записать полную стоимость в договор и ряд других.
  • Если вы планируете продавать квартиру в ближайшие три года, старайтесь не производить с ней никаких регистрационных действий, т.к. это снижает ликвидность объекта. Если это невозможно (например при наследовании), старайтесь не перераспределять доли, чтобы у кого-то из собственников свидетельство имело "возраст" более трех лет. Это также позволит оптимизировать налоги.
  • Старайтесь не допускать раздельной продажи долей квартиры - это невыгодно для того, кто продает (доля при отдельной продаже стоит дешевле) и опасно для того, кто остается (рейдерские захваты разделенных квартир стали массовым явлением). Приходите к нам в МГСН, и мы поможем вам найти решение, которое устроит все стороны.



Если вы хотите, чтобы я бесплатно оценил вашу квартиру и предложил оптимальный алгоритм ее продажи, позвоните мне прямо сейчас по телефону (926) 477-12-28.