суббота, 23 мая 2015 г.

Как продать квартиру без посредников

Желание обойтись без посредников (а значит без уплаты комиссионных!) при продаже квартиры является вполне естественным. Многие не хотят связываться с риэлторами, хотя суть работы агентства недвижимости вовсе не заключается в посредничестве - это комплексная услуга, включающая агентскую и юридическую составляющую. Но посредники на рынке, безусловно, существуют, причем в большом количестве. Парадокс в том, что их целью (или "кормовой базой") как раз и являются те граждане, которые хотят продать свое жилье "без посредников".

Есть несколько сценариев, через которые проходят многие из тех, кто впервые выходит на рынок недвижимости в роли продавца.

Сценарий №1


Пенсионерка Мария Ивановна, решившая продать квартиру, замечает на доске объявлений своего подъезда объявление "Куплю квартиру в вашем доме без посредников. Рассмотрю любые варианты обмена. Иван. Телефон ...". "Вот удача-то какая!" - думает она и звонит Ивану. Он расспрашивает про ее квартиру и говорит, что именно о такой он мечтал всю жизнь. Что самое приятное, он с ходу соглашается на предложенную цену. Приходит в гости, фотографирует (разумеется, для жены). Вскоре он становится почти другом семьи и Мария Ивановна как-то даже не хочет думать о том, что Иван - тот самый посредник, без которого она хотела обойтись.

Иван постепенно уговаривает Марию Ивановну снизить цену до реалистичного уровня. Он ей строго настрого не советует обсуждать с покупателем цену, приведя множество убедительных причин, почему этого не следует делать. У него две задачи: не допустить к клиентке конкурентов (они могут скрываться под личиной покупателей) и сделать так, чтобы она не знала, за сколько она на самом деле продает квартиру. Разницу он, понятное дело, планирует положить в карман.

Сделок у Ивана мало, но когда выгорит, он может разом отхватить 500 тыс. рублей, а то и миллион. Мария Ивановна, которая могла бы в нормальном агентстве заплатить комиссию тысяч 200, остается очень счастлива, полагая, что не заплатила агенту ни копейки. Да он и не агент вовсе, а просто помогал ей продать квартиру по доброте душевной. Потом она будет Ивана рекомендовать подругам и членам семьи. Все довольны.

Кстати, это еще не худшее развитие событий, поскольку Марии Ивановне, быть может, нужно еще и купить другую квартиру. А наш Иван в юридических вопросах не силён и может втянуть ее в весьма неприятную историю, чреватую потерей собственности.

Сценарий №2


Алексей - "продвинутый" системный администратор. Он много раз продавал через Интернет всякие гаджеты. Он полагает, что посредники ему ни к чему, фотографирует квартиру, пишет текст объявления и подает его в "Авито", ЦИАН, "Из рук в руки" и еще куда-нибудь. У него даже хватает сообразительности завести отдельную сим-карту, чтобы не засвечивать свой основной мобильный телефон в рекламе.

В этот момент Алексей становится легкой добычей тех самих посредников, без которых он намеревался обойтись. Риэлторы-одиночки тут же вычисляют по характеристикам и тексту объявления, что он собственник. Также он попадает в специальные платные базы данных собственников. Сейчас этот бизнес на подъеме.

Про квартиру Алексея в течение недели появляется не менее пяти объявлений-клонов, иногда их число может достигать 15-ти, если объект интересен. При этом многие посредники "шифруются", меняя площадь квартиры, указывают другой этаж и иногда даже другой номер дома. В случае показа они говорят клиенту, что вышла небольшая ошибочка, и приводят их туда, куда надо, то есть к Алексею.

Дальше Алексей с удивлением видит, что иногда на просмотр приходит с клиентом не один, а два риэлтора (второй представляет его самого, хотя он его об этом, вроде бы, и не просил). Цену при таком количестве "помощников" приходится сильно занижать, поскольку это единственная причина, по которой кто-то захочет покупать квартиру, представленную на рынке десятком странных личностей, которые путаются в цене и ничего толком не могут сказать о юридической стороне сделки.

Квартира в итоге продается ниже рынка, к тому же с Алексея вполне могут взять скрытую комиссию (как и с Марии Ивановны), вопреки всей его продвинутости в вопросах системного администрирования. На это есть два простых способа: сговор между контрагентами или встраивание продажи в цепочку сделок, в которой вообще трудно понять, кто за сколько покупает квартиры. Это особенно удобно сделать, если в договор из соображений налоговой оптимизации записывается фиктивная сумма (случается сплошь и рядом).

* * *

На самом деле, сценариев гораздо больше, но результат чаще всего один и тот же: вы продаете свою квартиру дешевле ее рыночной цены, и с вас к тому же могут взять скрытую комиссию от 500 тыс. до пары миллионов рублей.

Можно ли всего этого избежать? Можно: надо обратиться в нормальное агентство, которое проведет прозрачную сделку. Если вы не хотите, чтобы черный маклер взял с вас скрытую комиссию непредсказуемого размера или чтобы из-за обилия непрошеных посредников ваша квартира продалась гораздо ниже рынка, позвоните мне, и я гарантирую, что ваша сделка будет проведена с наилучшим возможным финансовым результатом. Мой телефон +7 (926) 477-12-28.