пятница, 22 мая 2015 г.

Какая бывает комиссия

Вероятно, вы уже зашли на страницу "Услуги" и прочитали, что комиссия там обозначена загадочной формулой "от 1,5%". Много это или мало? Как вознаграждение агентства рассчитывается в каждом конкретном случае? Есть ли смысл обращаться к тем, кто обещает сделать все почти даром или говорит, что комиссии вообще нет? Попробуем разобраться.

При выборе агентства люди неизбежно обращают внимание на размер комиссионных. Для некоторых именно этот показатель является ключевым. Тройка самых крупных риэлторских компаний Москвы традиционно имеет самый высокий уровень комиссии, который может доходить до 3-5%. МГСН относится к средним компаниям, типичная комиссия у нас составляет 2%. Частные риэлторы могут пообещать выполнить работу за любые деньги, например, за 50 тысяч рублей. Как ни странно, реальная прибыль с одной сделки у частников зачастую выше, чем у крупных компаний, поскольку они стремятся "добрать" на сделке, получив скрытую комиссию. Разумеется, число сделок у них невелико, но они берут массовостью: до 50% рынка сегодня занимают маклеры-неформалы.

Нулевая комиссия бывает там же, где бесплатный сыр


Как относиться к обещанию риэлтора сделать все бесплатно, поскольку "комиссию заплатит покупатель"? К этому надо относиться нормально, но надо четко понимать, о чем речь. Некоторых не очень состоятельных граждан шокирует сумма комиссионных с пятью нулями (хотя они планирует провести сделку на сумму с шестью - семью нулями!). Поэтому я сам иногда говорю: "Вы нам ничего не платите", - но всегда при этом разъясняю, что наше вознаграждение будет встроено в цену продаваемой квартиры. Клиент действительно ничего нам не платит, деньги приходят на сделке. Но его доход от продажи квартиры, естественно, уменьшается на сумму вознаграждения агентства, которое обязательно прописано в договоре. Гораздо хуже, когда маклер пытается запутать клиента: он договаривается с ним о цене, а сам продает дороже, и, если это получится, разницу он заберет себе. Такая "нулевая комиссия" вам точно не нужна, не отдавайте в руки "помощника" контроль над ценой вашей квартиры.

Какая же бывает комиссия? На сегодняшний день в Москве ни частники, ни агентства не работают меньше, чем за 150 000 р. Если вам обещают более низкий уровень комиссионных, значит вас, скорее всего, собираются обмануть. При всем обилии технологий получения скрытой комиссии, они сводятся к тому, что продавец и покупатель (или один из них) не знают цену, по которой реально продается квартира, и не понимают всех деталей финансовой схемы. К подобным приемам увеличения прибыли чаще всего прибегают частные маклеры, но иногда на это идут даже агентства недвижимости, включая по крайней мере одну из компаний большой тройки. Можете ли вы столкнуться с подобной проблемой, обратившись в "МГСН-АКТИВ". На этот вопрос я уже ответил на странице "Обо мне и о компании": нет не можете. Почему? Да просто потому что я работаю честно и за свою карьеру не обманул ни одного клиента, а МГСН дорожит своей репутацией.

Бывают случаи, когда комиссию можно не платить, а достаточно заказать сервисную услугу, имеющую фиксированную стоимость. Например, если вы уже нашли покупателя для своей квартиры, но не знаете, как заключить авансовое соглашение и провести сделку. Никогда не соглашайтесь, если агент покупателя говорит: "Не беспокойтесь, мы все сделаем сами". Сделать-то они сделают, только вы потом можете об этом горько пожалеть, ведь очевидно, что они представляют интересы другой стороны. На этот случай у нас в МГСН имеется сервисная опция "Сопровождение сделки", которая стоит всего 50.000 руб. и гарантирует вам полную безопасность продажи вашей квартиры и получения денег. Если же вы покупаете квартиру и нашли ее сами, то к опции "Сопровождение сделки" совершенно необходимо добавить юридическую проверку объекта, которая может быть заказана за 30.000 руб. Подробнее о сервисных опциях читайте на странице "Услуги".

Главное - не комиссия, а цена квартиры


И все же, какую компанию выбрать, и какой уровень комиссионных является адекватным предоставляемой услуге? Я думаю, надо понимать, что главный вопрос - это все же не комиссия, а то, за сколько будет продана ваша квартира. А это во многом зависит от профессионализма и добросовестности вашего агента. При этом замечу, что реальный разброс в уровне комиссионных не так уж и велик. Риэлторский рынок очень конкурентен, поэтому "монстры" бизнеса вынуждены идти навстречу клиентам, давая существенные скидки. В итоге для каждого конкретного случая получается некая средняя величина комиссионных, которая примерно одинакова у разных участников рынка. Конечно, это не относится к случаю со скрытой комиссией: там сумма украденных у клиента денег может измеряться сотнями тысяч и даже миллионами рублей.

Комиссия чаще всего назначается в процентах. Однако этот процент всегда выше для дешевых объектов и ниже для дорогих. Например, при продаже комнаты (доли) в Москве, либо однокомнатной квартиры в Подмосковье вы заплатите не меньше 150 тыс. руб., каким бы дешевым ни был объект. За типовую двушку в спальном районе - 2-3%. А комиссия при продаже дорогой квартиры в центре города составит примерно 1%. Помните, что комиссия всегда является предметом переговоров. Но я советую не спешить отказываться от сотрудничества с хорошей компанией только потому, что кто-то вам пообещал более низкую комиссию. Вы можете сэкономить 20 тыс. рублей, а потерять 200 тысяч и больше из-за лени или безграмотности выбранного вами "дешевого" агента.

Еще надо понимать, что альтернативная сделка - это на самом деле две сделки (продажа вашей квартиры и покупка другой). Объем работы тоже двойной. Поэтому нельзя рассчитывать, что обе сделки агентство сделает за те же деньги, как в случае свободной продажи. Однако по второй сделке практически все (включая МГСН) предоставляют очень хорошую скидку. Что касается минимального вознаграждения за "альтернативу", то на сегодня оно составляет в Москве 250 тыс. р. Если обещают взять меньше, советую отказаться. Выбирайте низкую комиссию, торгуйтесь, но не соглашайтесь работать с теми, кто изначально планирует вас обмануть, потому что честные отношения с агентством - залог успешной и выгодной сделки.

* * *

В некоторых компаниях агентам, принимающим звонки, строго запрещено сразу давать расчет комиссии. В этом есть смысл: с клиентом сначала нужно начать содержательный разговор, чтобы он понимал, что именно может сделать для него данная компания. Но в МГСН один из самых низких уровней комиссии среди московских компаний первой десятки, поэтому приблизительный расчет мы обычно можем дать даже по телефону. Выберите нас, и мы вас не разочаруем.

РЕЗЮМЕ
  • Минимальный уровень комиссионных в Москве сложился на уровне 150.000 р. При альтернативной сделке - от 250 тыс. р.
  • Средние комиссионные составляют 2-3%. Процент зависит от стоимости объекта.
  • Частные риэлторы и некоторые агентства могут пообещать выполнить работу за небольшую сумму (50-100 тыс. р.). Это чревато тем, что с вас возьмут на сделке крупную сумму в виде скрытой комиссии.
  • Если риэлтор уверяет что платить ему ничего не надо, не забывайте, что ваш доход от продажи квартиры все равно будет уменьшен на сумму его вознаграждения. Поэтому важно, чтобы сумма комиссионных была четко прописана в договоре.
  • Комиссия всегда является предметом переговоров, но реальный разброс в уровне комиссионных у разных компаний не так уж велик, а размер возможной скидки ограничен.
  • Не отказывайтесь от сотрудничества с хорошей компанией только из-за того, что кто-то пообещал вам более низкую комиссию.


Если вы хотите узнать примерную рыночную цену вашей квартиры и получить приблизительный расчет комиссионных агентства, позвоните на мой сотовый телефон, и мы все обсудим: (926) 477-12-28.